전세난이 정부 때문이라고?

전세난이 정부 때문이라고? 원문출처 : http://cafe.empas.com/seop/bbs/b2/read.html?asn=86&notice=0&rurl=list.html 작성자 : 휴식같은친구(jseung2000)        작성일 : 2006/09/15 10:28

ⓒ 조선일보 PDF

틈만 나면 정부의 부동산 대책을 공격하던 <조선>이 최근 아예 팔을 걷어붙이고 나선 듯싶다. 보수신문 가운데 맏형(?)격인 <조선>이 앞장서자 다른 신문들도 일제히 이에 가세하는 형국이다.

"태평한 정부 '전세難 일시적'" <조선> 9월 14일자 2면에 실린 기사의 제목이다.

이 기사를 요약하면 '최근 서울 등에 나타나고 있는 전세난은 각종 규제로 인한 신규 주택물량의 급감, 신혼부부 및 단독가구주의 증가, 집값 하락 기대감 등에 따른 전세수요의 급증, 보유세 및 양도세 강화로 인한 전세물량 감소-다주택자들은 전세용 주택을 처분, 보유세 벌충을 위해 주택소유자들이 전세에서 월세로 전환-등의 구조적 요인에 의한 것인데도 불구하고 정부는 계절적 수요 타령만 하며 고작 전세자금 확대나 임대주택 건설 등의 미봉책에 의존하고 있다. 정부는 지금이라도 현실을 직시하고 획기적인 대책을 마련해야 한다' 정도가 될 것이다.

현금의 전세대란(專貰大亂)이 어디서 비롯되었는가를 조목조목 지적하고 있는 <조선>의 기사는 매우 논리정연하다. <조선>의 주장을 따라가다 보면 지금의 전세 가격 급등 현상이 참여정부의 잘못된 부동산 정책 때문인 것으로 보인다. 그러나 정말 그럴까?

<조선> 주장이 지닌 오류들

일견 그럴듯하게 보이는 <조선>의 주장은, 그러나 다음과 같은 치명적 오류들을 내포하고 있다.

첫째, <조선>은 현재 서울 등에서 전세가격이 폭등하는 원인 중의 하나로 재건축 규제 및 기반시설 부담금 등 각종 정부 규제로 인한 신규 주택 물량의 공급 부족을 들고 있다.

그러나 <조선>의 주장처럼 단지 정부의 각종 규제로 신규 주택 물량 공급이 줄어드는 것인지는 의문이다. 또한 백보를 양보해서 <조선>의 주장이 참이라 해도 정부의 각종 조치-재건축 규제 및 기반시설 부담금제 등-는 부동산 불로소득의 차단 및 환수 차원에서 반드시 필요한 것이다.

<조선>의 논지(論旨)를 따라가다 보면 정부의 각종 건축 규제-재건축 규제 및 기반시설 부담금제 등-를 풀어 건설사가 신규 주택 공급을 늘리도록 하자는 결론과 만나게 된다. 이는 신규 주택 공급에 대한 반대급부로 건설업체들에게 막대한 규모의 부동산 불로소득을 안겨주자는 의미로 밖에 해석되지 않는다.

둘째, <조선>은 집값 하락에 대한 기대감으로 전세수요자들이 주택을 구입하기 보다는 전세 재계약을 하는 추세가 두드러지고 있는데, 이것이 전세수요 증가로 이어져 결국 전세수급 불균형의 원인이 된다고 주장하고 있다.

주지하다시피 최근까지 계속된 서울과 수도권의 주택 가격 상승은 한 줌 밖에 되지 않는 부동산 부자들을 제외한 대한민국 모든 국민들의 큰 근심거리였다. 따라서 많은 시장참여자들이 집값이 하락할 것이라 예상하고 주택 구입을 유보하는 현상은, 참으로 다행한 일이고 정부의 부동산 대책이 주효했다는 증거일 터인데 유독 <조선>만은 전혀 달리 해석하는 듯싶어 놀랍기 그지없다.

설마 <조선>이 바라는 것이, 대한민국 모든 국민이 집값 상승에 대한 기대에 들떠 너도 나도 주택 구입에 나서고 그 결과로 전세가격이 안정되는 것은 아니겠지?

셋째, <조선>은 정부가 주택소유자들에게 과중한 보유세와 양도세를 부과한 결과 다주택 소유자들이 전세용 주택을 처분하였고, 주택소유자들 중 일부는 전세를 월세로 전환하여 전세물량이 품귀 현상을 빚고 있다고 지적하고 있다.

<조선>의 지적처럼 다주택 소유자들이 보유세와 양도세가 무서워(?) 전세용 주택을 처분하는 것이 사실이라면 이는 쌍수를 들어 환영할 일이다. 집값 안정을 목표로 내놓았던 정부 정책이 효과를 발휘하고 있다는 증거이기 때문이다.

익히 알려졌다시피 정부는 근년의 주택가격 상승의 주된 원인을 불로소득을 쫓는 투기적 가수요로 진단하고 이를 제거하는 수단으로 세제(稅制)-보유세와 양도세 현실화-를 택한 바 있다. 다주택 소유자들이 투기적 가수요의 주력군임은 불문가지(不問可知)이다.

그런데 만약 투기적 가수요의 대표선수라 할 다주택 소유자들이 정부의 부동산 세제로 인해 자신들이 소유한 주택을 처분하는 것이 사실이라면, 집값 안정을 목표로 취한 정부의 부동산 대책이 진단과 처방 양 측면에서 모두 옳았음을 의미하는 것이 아니고 무엇이겠는가?

사정이 이러함에도 불구하고 <조선>은 다주택자들이 시장에 내놓는 주택이 집값 안정에 기여할 것이라는 점은 도외시 한 채 이로 인한 전세물량 품귀를 걱정하고 있으니 참으로 <조선>의 속내를 알 길이 없다.

일부 주택 소유자들이 보유세 부담을 덜기 위해 자신들이 소유한 주택을 전세에서 월세로 전환하고 있기 때문에 전세가격이 들썩인다는 <조선>의 주장 역시 저의(底意)가 의심스럽기는 마찬가지이다.

기실 주택소유자들이 전세를 월세로 전환한 것은 어제 오늘 일이 아니다. 저금리 기조가 정착된 이래 전세에서 월세로의 전환은 대세였다. 그런데도 <조선>은 마치 전세에서 월세로의 전환이 과도한 보유세 부담 때문인 것처럼 분석하고 있다.

물론 경제학적 관점에서 보면 토지와는 달리 건물에 부과되는 보유세는 전가(轉嫁)가 가능하다. 그러나 모든 정책에는 부작용이 따르게 마련이다. 정부의 부동산 정책이 겨냥하고 있는 주된 목표가 집값안정이고 이를 이루기 위한 주요 수단이 보유세와 양도세 등의 세제라면 이에 수반되기 마련인 부작용은 차차 해결할 수밖에 없는 일이다.

구더기가 무서워 장을 담그지 않을 수는 없듯이, 전세 가격이 동요할까 두려워 집값 안정을 포기할 수는 없는 일이 아니겠는가?

<조선>, '반대를 위한 반대'는 이제 그만

위에서 자세히 살핀 것처럼 전세대란의 원흉(元兇)이 정부라고 질타하는 <조선>의 주장은 다분히 '반대를 위한 반대'로 여겨진다.

부디 <조선>은 이쯤에서 '반대를 위한 반대'를 접고, 집값도 안정시키면서 전세가격도 안정시킬 수 있는 대안을 제시하기 바란다. '반대를 위한 반대'는 지금까지로 족하다.